葛红林:如果国企在保障房领域多做文章 房地产问题并不太难解决

时间: 2020-12-30 14:36 来源: 新京报 作者: 侯润芳

近期召开的中央经济工作会提出,解决好大城市住房的突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展,国有和民营企业都要发挥功能作用等。

当前大城市突出的住房问题有哪些?如何解决好大城市住房的突出问题?国有企业在房地产健康发展中如何发挥作用?新京报就这些问题采访了全国政协常委、中铝集团前董事长葛红林。值得注意的是,在担任中铝集团董事长之前,葛红林在2003至2014年曾任成都市委副书记、成都市长等职位,在其任职期间,业界认为,成都房地产市场一直较为平稳健康发展。

对于当前的住房问题,葛红林认为,当前城乡住房也出现了新变化、新情况,主要表现在:大城市中的一般工薪阶层和中等收入群体的住房幸福感提升却相对落后,同时外来务工群体“住宿差”等。对于解决大城市的住房问题,他给出了多个建议:将解决大城市住房的突出问题纳入十四五规划的重要攻坚内容、必须更好地发挥国有经济的作用、建议建立党委领导下的市长负责制等。

值得注意的是,2010年有关部门要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务。不过,葛红林认为,公有制经济不能也不应退出房地产业。“要促进国企积极参与不以盈利为目标的公共保障房和有限利润的中端商品房建设,通过更经济和更可持续地增加有效供给,起到平抑市场价格和遏制市场炒作的作用。”葛红林说,如果国有企业能在保障房领域多做文章,中国的房地产问题其实并不太难解决。

“城乡住房也出现了新变化、新情况”

新京报:近期召开的住建部工作会议提出,要解决好大城市住房突出问题,如何看待这一提法,大城市住房突出问题有哪些?

葛红林:2020年中央经济工作会议强调,要解决好大城市住房的突出问题,是审时度势的判断,是实事求是的分析,是因地制宜的导向,充分体现了精准施策。

党的十八大以来,通过住房供给侧结构性改革,人民群众住房条件普遍得到了改善。在农村,通过扶贫攻坚和乡村振兴,成功化解了农民群众“不愁住”的问题,在城镇,通过加大公共住房保障力度,成功化解了困难群众“有房住”的问题。在大城市,通过坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,成功化解了房地产市场“不平稳”的问题。在取得成绩的同时,城乡住房也出现了新变化、新情况。

一是出现了住房矛盾的区域转向。即从农村转向了城市、从困难群众转向了工薪阶层和中等收入群体,从中小城市转向了大城市(中心城市)。

二是出现了住房改善的群体分化。大城市中率先富起来的和高收入群体,依靠自身的收入提高,极大改善了住房条件。大城市中的困难群众和低收入群体,依靠廉租房和经济适用房等的政府帮助,普遍改善住房的条件。而大城市中的一般工薪阶层和中等收入群体,他们的住房幸福感提升却相对落后,因为收入难以承受房价的不断上涨,难以通过市场化配置资源来改善住房条件。

三是出现了“住宿差”的外来务工群体。大城市中的外来务工人员和没有财富积累的新市民,因为房价高、买不起,因为房租贵、租不起,陷入“住不好”的困境。比较典型的是,外卖行业深受社会欢迎,但上千万外卖骑手住宿远、住宿难的问题,却未得到充分的重视。为什么就不能支持建设外卖骑手宿舍?

“解决大城市住房问题 建议建立党委领导下的市长负责制”

新京报:如何解决大城市的住房问题?

葛红林:中央经济工作会议关于解决好大城市住房的突出问题的决定,是抓住了当前我国城乡住房问题的难点、热点和关键点。解决好了,将极大促进我国以城带乡发展的大战略、大城市的可持续发展以及提升人民群众的幸福感。同时,解决好大城市住房的突出问题,可以拉动内需和促进内循环。中国房地产业的红利现在仍然不小,我们不应再将房地产业作为支柱产业,但可以将住房条件的改善作为促进消费带动力,会有效带动白色家电业、装饰业、建材业,甚至汽车产业。对于解决好大城市的住房问题,我的建议是:

第一,将解决大城市住房的突出问题,纳入十四五规划的重要攻坚内容。要制定行动计划,有目标,有任务,有时间表,有路线图。

在十四五规划中,大城市应认真研判未来产业的发展,确定相应的常住人口增减,要有一个合理的数量变动区间和“天花板”,并确定相应的公共住房保障和房地产业的规划。要有高端商品房规划,更要有中端商品房以下的规划。毕竟城市不可能都是“富人区”,都是“人才区”。对于规划增量的城市,在吸引人才落户和接受外来务工人员的同时,不能只管户籍,而不管住房。不能享受外来务工红利,而不提供住房便利。如果能通过规划,做到适度的“人等房”到“房等人”的转变,那就更好了。

第二,解决好大城市住房的突出问题,必须更好地发挥国有经济的作用。解决好大城市住房的突出问题,要依靠市场化配置资源,但房地产的问题不能全部都依赖于市场化解决。要毫不动摇鼓励、支持、引导房地产业非公有制经济发展,也要毫不动摇巩固和发展房地产业的公有制经济,国有企业和民营企业都要发挥功能作用。

第三,解决好大城市住房的突出问题,建议建立党委领导下的市长负责制。城市市长应尽职责,要敢于担当和善于担当,充分发挥市场和政府两个作用的取长补短功能,要鼓励创新、支持创新、有效解决各市的突出问题。

第四,解决好大城市住房的突出问题,要率先在保障性租赁住房建设上实现大突破。要扩大保障性租赁住房的建设规模,加快补短板,满足急需“购不起、租不起”的群体的需要。要以开放的视野,长远的考虑,创新的办法,群众的接受,形成更具吸引力、更具操作性、更精细化的长租房政策。政策要保持法制化的稳定性,长租价格及变化的依据,应事先确定,长租时间要长,在有约束条件的前提下,甚至是终身的。由此,还可稳定人心,对冲炒作。

“公有制经济不能也不应退出房地产业”

新京报:你刚提到,必须毫不动摇巩固和发展房地产业的公有制经济,以解决好大城市住房的突出问题。不过,很多人认为国企、央企应该退出房地产市场。

葛红林:我认为,要解决好大城市住房的突出问题,一方面要进一步发挥民营房企的市场化供给作用。对于高端的商品房,应该让市场发挥配置资源的作用。另一方面国有经济应该在房地产市场上发挥好稳房价的调控作用。这是因为:

首先,住房的问题不单是经济问题,而是事关民生的社会和政治问题。随着我国城市化进程的发展,对于住房这一影响我国未来社会发展和年轻一代的问题,急迫全社会凝聚共识,进一步加快符合中国制度、中国文化特色的住房供给侧结构性改革,采取一系列有预见力、决断力、执行力的措施化解住的问题。

第二,在关系到国计民生、老百姓安居乐业的领域,单纯依靠市场可能是不行的,政府该发挥作用的时候,一定要发挥好作用,比如在关系到老百姓吃饭、住房的问题上。2018年的一次政协经济界会上,有政协委员直截了当地发问,2010年有关部门要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,绝大多数地方也采取了相应的清退措施。结果是,房地产行业的国有企业占比已由历史高点的32.6%,下降到2017年的1.2%。效果是,房价却没降下来,比2010年更上涨了。结论是,央企和地方国企不被指责和不背房价上涨的黑锅了,但付出了不少退出成本。可见,始于2010年的限制,出发点想减少央企和地方国企的进入,让民企更加充分竞争,但效果不理想,房价并未被平抑住。人民群众普遍不满意房价的上涨,因为远远超出了他们的经济承受能力。

因此,我认为对于高端的商品房,应该让市场发挥配置资源的作用。与此同时,国有企业要发挥好压舱石的作用在房地产业中。公有制经济不能退也不应退房地产业,否则就失去了平衡和调控。

“促进国企参与公共保障房和有限利润的中端商品房建设”

新京报:具体来看,在解决房地产问题上国有经济如何发挥作用?

葛红林:要充分发挥公有制经济的主体作用和国企的功能作用,通过推动国企履行政治、社会和经济责任,聚焦满足中低收入群体的住房需求,促进国企积极参与不以盈利为目标的公共保障房和有限利润的中端商品房建设。当然不是说要做多房地产囯企,而是做强最优做大主业为房地产的囯企,通过更经济和更可持续地增加有效供给,起到平抑市场价格和遏制市场炒作的作用。特别是,如果国有企业能在保障房领域多做文章,中国的房地产问题其实并不太难解决。我在成都工作的时候,让政府平台公司去建设保障类住房,加大市场的供给,当时(2007年)只要年收入不到10万元、人均住房面积不到25平米,都可以无条件申请限价房——这类房子的价格比周边的商品房价格低20%。这样成都的房地产市场自然平稳了下来,在当时有效遏制了房价暴涨的问题。

在当前的经济形势下,建议尽快修订现有限制性政策和规定,适当放宽和逐步恢复,支持有条件的央企和地方国企进入房地产市场。政府和央企进入到房地产市场,重点还是指的是它们要在保障房领域发挥作用,通过建设公租房、经济适用房等中低端住房,增加房地产市场的供给,从而遏制房价的暴涨和市场炒作。同时,支持和鼓励进入二手房中介服务行业。当然并不是说要通过扩大房地产业来刺激经济复苏,疫后的房地产发展必须毫不动摇地坚持习总书记确定的“房子是用来住的,不是用来炒的”的方向,绝不能出现了疫情而重蹈覆辙。

我还建议加强地方政府和国有企业的深层次合作,盘活央企和地方国企的闲置工业用地,扩大土地供给量,降低建设成本和加快建设速度。众所周知,央企在一二三线城市都拥有不少数量可观的闲置工业用地,其中不少是政府划拨用地,不仅数量可观,获得代价小,而且操作在地方政府行政权限之内。建议尽快出台专门支持政策,促进央企和地方政府合作,盘活央企和地方国企的闲置工业用地,扩大土地供给量,加快棚户区改造、经济适用房、公租房、限价房、商品房的开发和建设步伐。将央企的政治、社会和经济责任融入到房地产市场,可以满足群众的需求、快速拉动疫后的经济增长。同时通过把土地变性为地产,还可以立竿见影地增加地方财政的当期收入,部分缓解因疫情导致的地方政府财政压力,还可以促进央企和地方国企结构调整。

编辑:振华

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